متى يحق للمؤجر إخلاء المستأجر في دبي؟ الحالات والإجراءات القانونية

تحدد المادة (25) من قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر. وتختلف الأسباب والإجراءات بحسب ما إذا كان طلب الإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار أو عند انتهائه. dlp.dubai.gov.ae

متى يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء العقد؟

يجوز للمؤجر طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد في الحالات الآتية:

1. عدم سداد الإيجار. إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار أو جزءًا منه خلال 30 يومًا من تاريخ إخطاره بالسداد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
2. التأجير من الباطن دون موافقة كتابية. إذا أجّر المستأجر العقار أو جزءًا منه من الباطن دون الحصول على موافقة المؤجر الكتابية.
3. استخدام العقار في غرض غير مشروع. إذا استخدم المستأجر العقار أو سمح للغير باستخدامه في غرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب.
4. إحداث تغييرات أو أضرار بالعقار. إذا أجرى المستأجر تغييرًا يهدد سلامة العقار ويجعل إعادته إلى حالته الأصلية متعذرة، أو تسبب عمدًا أو بإهمال جسيم في إلحاق ضرر به، أو سمح للغير بإحداث ذلك الضرر.
5. استخدام العقار في غير الغرض المتفق عليه. إذا استُخدم العقار لغير الغرض الذي أُجّر من أجله، أو بالمخالفة لأنظمة التخطيط أو البناء أو استعمالات الأراضي في دبي.
6. عدم الالتزام بالقانون أو بشروط العقد. إذا لم ينفذ المستأجر التزامًا يفرضه القانون أو عقد الإيجار خلال 30 يومًا من تاريخ إخطاره بتنفيذه.
7. ترك العقار التجاري شاغرًا دون سبب مشروع. إذا ترك المستأجر العقار المؤجر للاستعمال التجاري شاغرًا لمدة 30 يومًا متصلة أو 90 يومًا غير متصلة خلال السنة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
8. كون العقار آيلًا للسقوط. إذا ثبت ذلك بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو مصدّق عليه منها.
9. صدور قرار بهدم العقار وإعادة بنائه. إذا قررت الجهات الحكومية المختصة أن الهدم وإعادة البناء مطلوبان وفقًا لمتطلبات التطور العمراني في الإمارة. dlp.dubai.gov.ae

متى يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر عند انتهاء العقد؟

يجوز طلب الإخلاء عند انتهاء عقد الإيجار في أربع حالات:

1. الاستعمال الشخصي. إذا أراد المالك استرداد العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى، وأثبت أنه لا يملك عقارًا بديلًا مناسبًا لهذا الغرض.
2. بيع العقار. إذا أراد المالك بيع العقار المؤجّر.
3. الهدم وإعادة البناء أو إجراء إضافات. إذا أراد المالك هدم العقار وإعادة بنائه، أو إجراء إضافات تمنع المستأجر من الانتفاع به، بشرط الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
4. الترميم أو الصيانة الشاملة. إذا تطلبت حالة العقار أعمالًا يتعذر تنفيذها مع بقاء المستأجر فيه، وثبتت تلك الحالة بتقرير فني صادر عن بلدية دبي أو مصدّق عليه منها. dlp.dubai.gov.ae

هل يجب إخطار المستأجر قبل الإخلاء؟

يُبلَّغ المستأجر عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل. وفي حالات طلب الإخلاء عند انتهاء العقد، يجب أن يتضمن الإخطار سبب الإخلاء وأن يُبلَّغ به المستأجر قبل التاريخ المحدد للإخلاء بـ12 شهرًا على الأقل.

أما عند طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد، فتُطبّق الشروط والمهل المرتبطة بسبب الطلب. فمثلًا، تسري مهلة الـ30 يومًا في حالة عدم سداد الإيجار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، وكذلك في حالة عدم تنفيذ التزام قانوني أو تعاقدي بعد الإخطار. dlp.dubai.gov.ae

هل تكفي رغبة المؤجر في استرداد العقار؟

إذا كان عقد الإيجار قائمًا، فإن طلب الإخلاء قبل انتهائه يتطلب تحقق إحدى الحالات التي حددها القانون. وعند انتهاء العقد، يمكن للمالك طلب استرداد العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أحد أقاربه من الدرجة الأولى، مع إثبات عدم ملكيته عقارًا بديلًا مناسبًا واستيفاء الإخطار القانوني. dlp.dubai.gov.ae

ماذا يفعل المستأجر إذا تلقّى إخطارًا بالإخلاء؟

يبدأ المستأجر بمراجعة سبب الإخلاء، وطريقة تبليغ الإخطار، والتاريخ المحدد للإخلاء. ويحتفظ بعقد الإيجار وإيصالات السداد والإخطارات والمراسلات المتبادلة. وإذا رأى أن سبب الإخلاء غير متحقق أو أن الإجراءات لم تُستوفَ، يمكنه عرض النزاع على مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي.

رأي المستشار أحمد صابر

يرتبط طلب إخلاء المستأجر في دبي بالحالات التي حددها القانون وبالشروط والإجراءات الخاصة بكل حالة. ولذلك، يتطلب تقييم مشروعية الطلب مراجعة سبب الإخلاء وعقد الإيجار والإخطار والوقائع الفعلية. وعلى المستأجر التعامل مع الإخطار وفقًا لموقفه القانوني.

المصدر القانوني المادة (25) من القانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي، المعدّل بالقانون رقم (33) لسنة2008. dlp.dubai.gov.ae