هل يستطيع المالك إخراج المستأجر متى شاء؟ سؤال يتكرر يومياً في سوق الإيجارات بدبي. والإجابة القانونية الحاسمة أن الإخلاء ليس قراراً فردياً، ولا يجوز قانوناً بإرادة منفردة من المالك، مهما كانت الأسباب، لأن القانون وضع ضوابط صارمة تحمي التوازن التعاقدي بين الطرفين.
متى يحق للمالك إخلاء المستأجر وفق القانون الإماراتي؟
تحكم العلاقة الإيجارية في دبي أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007 المعدل بالقانون رقم (33) لسنة 2008. ولا يُعد عقد الإيجار اتفاقاً عادياً، بل التزاماً ملزماً بقوة القانون، لا يجوز إنهاؤه أو الإخلال به إلا في الحالات التي نص عليها القانون صراحة.
هل يحق للمالك الإخلاء الفوري؟
الإجابة القانونية الواضحة: لا. لا يجوز إخلاء المستأجر فوراً في أي حال، حتى مع وجود خلاف أو تقصير مزعوم. ولا يعترف القانون بالإخلاء القهري دون حكم قضائي صادر من مركز فض المنازعات الإيجارية (RDC).
وأي تصرف خارج هذا الإطار — مثل تغيير الأقفال أو قطع الكهرباء أو المياه — يُعد مخالفة صريحة، وقد يعرّض المالك للمساءلة القانونية والتعويض.
الحالات القانونية التي تجيز الإخلاء (المادة 25)
حددت المادة (25) حالات الإخلاء على سبيل الحصر، ولا يجوز التوسع فيها أو القياس عليها.
أولاً: الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد (المادة 25/1)
- عدم سداد الأجرة: إذا لم يسدد المستأجر الأجرة خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار الكتابي الرسمي.
- مخالفة شروط العقد: إذا أخل المستأجر بشرط جوهري ولم يصحح المخالفة خلال 30 يوماً من الإخطار.
- التأجير من الباطن دون إذن: في حال التأجير دون موافقة خطية من المالك.
- الاستعمال غير المشروع: إذا استُخدم العقار لغاية غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام.
- ترك العقار التجاري دون استعمال: لمدة 30 يوماً متصلة أو 90 يوماً متقطعة خلال السنة.
- خطر الانهيار أو الهدم: بثبوت تقرير فني معتمد أو متطلبات إعادة البناء.
ثانياً: الإخلاء عند انتهاء مدة العقد (المادة 25/2)
- رغبة المالك في هدم العقار أو إضافة مبانٍ تحول دون الانتفاع.
- الحاجة الشخصية للسكن للمالك أو لأقاربه من الدرجة الأولى، بشرط عدم وجود بديل مناسب.
- بيع العقار.
شرط إلزامي: إخطار المستأجر بالمدة القانونية (90 يوماً أو 12 شهراً حسب الحالة) عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل.
الإجراءات الإلزامية قبل الإخلاء
- إنذار رسمي مستوفٍ للشروط القانونية.
- احترام المدد القانونية كاملة.
- رفع الدعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية.
- صدور حكم قضائي نهائي قابل للتنفيذ.
أي خلل إجرائي يؤدي غالباً إلى رفض الدعوى.
مخاطر الإخلاء غير القانوني
- التعويض عن الأضرار المادية والمعنوية.
- إعادة المستأجر إلى العين المؤجرة.
- تحميل المالك الرسوم والمصاريف القضائية.
- الإضرار بسمعة المالك في السوق العقاري.
الخلاصة القانونية
يؤكد المستشار أحمد صابر صالح أن المعرفة القانونية والالتزام بالإجراءات الصحيحة هما الضمان الحقيقي لحماية الحقوق، وأن أي تصرف متسرع في الإخلاء قد ينقلب إلى خسارة قانونية جسيمة.
تنويه قانوني: هذا المقال لأغراض التوعية القانونية العامة ولا يُعد استشارة قانونية خاصة. لكل حالة ظروفها، ويُنصح بالحصول على استشارة قانونية متخصصة.
مستشار قانوني – الإمارات
إعداد: أميرة صقر للمحاماة والاستشارات القانونية
