حكم محكمة التمييز في الطعن رقم 27 لسنة 2026 تجاري: الكشك كعقار بالتخصيص وحدود اختصاص المنازعات الإيجارية – تحليل المستشار القانوني أحمد صابر صالح
من كشك صغير إلى قضية كبرى… كيف حسمت محكمة التمييز جدل الاختصاص القضائي؟
في نزاع قانوني يتعلق بالأكشاك المقامة داخل الفنادق في دبي، ثار جدل حول ما إذا كان العقد المبرم يُعد اتفاقية امتياز تجارية تخضع لاختصاص المحاكم العامة، أم عقد إيجار ينعقد الاختصاص فيه لمركز فض المنازعات الإيجارية. ويؤكد المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن تحديد جهة الاختصاص ليس مسألة إجرائية فحسب، بل قد يغير مسار الدعوى بالكامل.وقائع النزاع
أقامت إدارة فندق دعوى ضد شركة تجارية ومديرها، مطالبة بفسخ الاتفاقية وإخلاء الكشك وتعويض عن الأضرار. ودفع الخصم بأن العقد اتفاقية امتياز، وبالتالي ينعقد الاختصاص للمحاكم العامة. غير أن المحكمة بحثت حقيقة العقد ومضمونه، لا تسميته. ويرى المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن العبرة في التكييف القانوني تكون بحقيقة الالتزامات والآثار، لا بالوصف الذي يضفيه الأطراف على العقد.الكشك كعقار بالتخصيص
استندت المحكمة إلى قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي لسنة 2007، والمرسوم رقم 26 لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية. وقضت بأن الكشك يُعد عقاراً بالتخصيص لارتباطه الدائم بالعقار الأصلي (الفندق)، وكونه مخصصاً لخدمته واستغلاله تجارياً، حتى وإن كان قابلاً للنقل دون تلف. ويشير المستشار القانوني أحمد صابر صالح إلى أن هذا المفهوم يُعد توسعاً مهماً في حماية الاختصاص المتخصص للمنازعات الإيجارية.تطور مراحل التقاضي
- محكمة أول درجة: قضت بعدم اختصاص محاكم دبي ولائياً وإحالة النزاع إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.
- محكمة الاستئناف: ألغت الحكم وقضت باختصاص المحاكم العامة.
- محكمة التمييز: نقضت الحكم الاستئنافي وأعادت تأكيد عدم اختصاص المحاكم العامة.
الاختصاص الولائي وحدود الطعن
أوضحت محكمة التمييز أن قضاء عدم الاختصاص الولائي يُعد حكماً مستقلاً قابلاً للطعن بالتمييز قبل إنهاء الخصومة بالكامل. ويُعد هذا المبدأ مهماً في المنازعات العقارية التجارية، حيث قد يؤدي الخطأ في تحديد جهة الاختصاص إلى إهدار وقت وجهد المتقاضين. ويرى المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن هذا الحكم يشكل سابقة قضائية مهمة في ضبط العلاقة بين المحاكم العامة والجهات المتخصصة.الأثر القانوني للحكم
- تأكيد الاختصاص الحصري لمركز فض المنازعات الإيجارية.
- إعادة تعريف مفهوم العقار بالتخصيص في السياق التجاري.
- حماية المستأجرين في الإيجارات داخل الفنادق.
- تقييد محاولات الالتفاف على الاختصاص المتخصص.
