التحكيم في نزاعات المستثمر والمطوّر العقاري في الإمارات وأثره على حقوق المشتري – تحليل المستشار القانوني أحمد صابر صالح

حين يتحوّل العقد إلى ساحة نزاع… هل يكون التحكيم حماية ذكية للمستثمر أم فخاً قانونياً صامتاً؟ يُعد التحكيم في نزاعات المستثمر والمطوّر العقاري من أكثر الموضوعات حساسية في سوق العقار الإماراتي، إذ قد يغيّر بند واحد في العقد مسار النزاع بالكامل. ويؤكد المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن شرط التحكيم لا يجب أن يُقرأ كبند إجرائي عابر، بل كقرار استراتيجي يؤثر على مستقبل التقاضي.

ما هو التحكيم العقاري؟ ولماذا يُدرج في العقود؟

التحكيم هو وسيلة بديلة لحل النزاعات خارج نطاق المحاكم، ويُدرج غالباً في عقود البيع على الخارطة باعتباره طريقاً أسرع وأكثر مرونة. لكن يرى المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن إدراج شرط التحكيم دون شرح حقيقي للمشتري يُعد مخاطرة قانونية، لأن المستثمر يتنازل مسبقاً عن اللجوء للقضاء العادي. ومن منظور تحليلي، فإن أخطر ما في التحكيم ليس الإجراء ذاته، بل توقيته وصياغته.

الأساس القانوني للتحكيم في الإمارات

ينظم التحكيم القانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018 بشأن التحكيم، المعدل بالقانون رقم (15) لسنة 2023، إلى جانب أحكام القانون المدني والقوانين العقارية المحلية. ويشير المستشار القانوني أحمد صابر صالح إلى أن شرط التحكيم لا يكون ملزماً إلا إذا ورد في عقد مكتوب وصريح، وكان أطرافه ذوي أهلية، وتعلّق بنزاع يجوز فيه الصلح. كما يجوز للمحكمة إبطال شرط التحكيم إذا شابه غموض أو اختلال في التوازن التعاقدي.

متى يكون شرط التحكيم ملزماً فعلاً؟

• وجود بند تحكيم واضح وصريح.
• توقيع المستثمر دون تحفظ.
• عدم الطعن على الشرط في الوقت المناسب.

ويرى المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن كثيراً من المستثمرين يكتشفون آثار شرط التحكيم بعد نشوء النزاع، حين يصبح العدول عنه أكثر تعقيداً.

مزايا التحكيم في النزاعات العقارية

• سرعة الفصل في النزاع.
• اختيار محكّمين متخصصين.
• سرية الإجراءات.
• مرونة المواعيد.

في بعض الحالات، يكون التحكيم أداة فعالة لحماية حقوق المستثمر، خاصة إذا كان العقد متوازناً والصياغة واضحة. ويؤكد المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن التحكيم ليس دائماً سلبياً، بل يعتمد تقييمه على صياغة البند وظروف النزاع.

مخاطر التحكيم على حق المستثمر

• ارتفاع التكاليف مقارنة بالمحاكم.
• محدودية طرق الطعن.
• عدم وجود استئناف موضوعي.
• ضيق نطاق الرقابة القضائية.

ويشدد المستشار القانوني أحمد صابر صالح على أن الحكم التحكيمي لا يُستأنف، بل يُطعن عليه بالبطلان فقط، وهو فارق جوهري قد لا ينتبه إليه المستثمر عند التوقيع. ويؤكد المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن قراءة بند التحكيم يجب أن تتم بنفس دقة قراءة سعر الوحدة العقارية.

أثر التحكيم على حق الفسخ والتعويض

وجود شرط التحكيم لا يسقط حق المستثمر في الفسخ أو المطالبة بالتعويض أو استرداد المبالغ، لكنه يغيّر جهة الفصل في النزاع. ويرى المستشار القانوني أحمد صابر صالح أن هذا التحول قد يؤثر على سرعة الفصل، وقيمة التعويض، وحتى منهجية الإثبات. أميرة صقر للمحاماة والاستشارات القانونية – دليلك القانوني في نزاعات الاستثمار العقاري داخل دولة الإمارات. زيارة الموقع الرسمي